Ist die Übertragung von Immobilien noch vor dem Jahreswechsel vorteilhaft?
Das Jahressteuergesetz 2022 enthält zahlreiche Stellschrauben, welche Auswirkungen auf viele Immobilienbewertungen ab dem Jahr 2023 haben werden. Der Gesetzgeber hat dies etwas versteckt in das Jahressteuergesetz 2022 aufgenommen, deren Auswirkungen auf den ersten Blick nicht unbedingt ins Auge fallen.
Die Steuerkanzlei Alexia Huber & Partner Steuerberatungsgesellschaft mbB berät Mandanten im Vorfeld bei der Übertragung von Immobilien und gibt erste Einschätzungen zum steuerlichen Wert von zu übertragenden Immobilien. Zusätzlich unterstützt die Kanzlei die Mandanten bei der Erstellung von Erbschaft- und Schenkungsteuererklärungen und bei der gesonderten Feststellung der Grundbesitzwerte.
Insbesondere das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren sind von der künftigen Änderung des Bewertungsgesetzes besonders betroffen. Das Bewertungsverfahren wird an die aktuelle Immobilienwertermittlungsverordnung angepasst.
Die Änderungen des Bewertungsgesetzes führen in erster Linie dazu, dass die Immobilienwerte für steuerliche Zwecke künftig höher ausfallen werden. Es wäre daher zu überlegen, ob Immobilienübertragungen, welche ab dem Jahr 2023 geplant sind, nicht noch vor dem Jahreswechsel vollzogen werden sollen um dadurch Erbschaft- und Schenkungsteuer zu sparen bzw. höhere Freibeträge weiterführen zu können.
Im Zuge der Grundsteuerreform wurden in Bayern Bodenrichtwerte, welche eigentlich nur alle zwei Jahre neu festgestellt werden, zum 01.01.2022 neu festgestellt. Eine erneute Feststellung wird auch auf den 31.12.2022 erfolgen. Für Übertragungen im Jahr 2022 werden noch die Bodenrichtwerte zum 01.01.2022 angewendet. Ab dem Jahr 2023 ist zudem mit steigenden Bodenrichtwerten zu rechnen. Maßgebend sind immer die zuletzt (vor dem Übertragungsstichtag) festgestellten Bodenrichtwerte.
Änderungen im Ertrags- und Sachwertverfahren
Die Gesamtnutzungsdauer von Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken, Wohnungseigentum sowie gemischt genutzten Grundstücken soll von 70 auf 80 Jahre erhöht werden. Dies erhöht dem Grunde nach schon den Grundstückwert bei relativ ,,neuen“ bzw. bei wirtschaftlich noch nicht ,,verbrauchten“ Gebäuden, da die Minderung wegen Alters geringer ausfällt. Zudem bleibt es dabei, dass die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes mindestens 30% der Gesamtnutzungsdauer beträgt. Ausnahmen bestehen nur bei Gebäuden mit bestehender Abbruchverpflichtung. Alleine diese Änderung wird fast ausnahmslos zu höheren Immobilienwerten führen, da die bisher geltende Alterswertminderung durch den neu eingeführten Alterswertminderungsfaktor bedingt durch die höhere Nutzungsdauer geringer ausfällt.
Änderungen im Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren wird vom Grundstücksreinertrag (Gebäudewert) die Bodenwertverzinsung (abhängig vom Liegenschaftszins) abgezogen. Dieser war bisher fix in den Anlagen zum Bewertungsgesetz verankert. Künftig soll dieser an das aktuelle Marktniveau angepasst werden. Bisher waren die festen Sätze relativ statisch, wodurch es oft bei der Bewertung der Immobilie lediglich beim Bodenwert verbleibt. Ein etwaiger Gebäudewert (Gebäudereinertrag) wurde dadurch egalisiert. Künftig soll eine dauerhafte Anpassung an das aktuelle Marktniveau erfolgen. Vorrangig sind die Liegenschaftszinssätze anzuwenden, welche vom örtlichen Gutachterausschuss ermittelt werden. Sollten jedoch keine geeignete Liegenschaftszinssätze ermittelt werden, werden auf die Prozentsätze im Bewertungsgesetz zurückgegriffen.
Änderungen im Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren soll für steuerliche Zwecke ein sogenannter ,,Regionalfaktor“ sowie ein ,,Alterswertminderungsfaktor“ eingeführt werden, ebenso soll es eine Änderung der Wertzahl (Anpassung an den Verkehrswert) geben. Die Ermittlung des Gebäudesachwerts soll demnach nach folgendem Schema ermittelt werden:
Regelherstellungskosten (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG i.V.m. Anl. 24, Teil II., zum BewG)
X
Brutto-Grundfläche (§ 190 Abs. 3 S. 2 BewG)
X
Baupreisindex (§ 190 Abs. 3 S. 2 i.V.m. Abs. 4 BewG)
=
Durchschnittliche Herstellungskosten des Gebäudes (§ 190 Abs. 3 BewG)
X
Regionalfaktor (§ 190 Abs. 3 Abs. 1 i.V.m. Abs. 5 BewG)
X
Alterswertminderungsfaktor (§ 190 Abs. 3 S. 1 i.V.m. Abs. 6 BewG)
=
Gebäudesachwert (§ 190 BewG)
Fazit
Die Bewertung von Grundstücken für erbschaft- und schenkungsteuerliche Zwecke wird voraussichtlich durch das Jahressteuergesetz 2022 angepasst. Änderungen gibt es vor allem im Ertrags- und Sachwertverfahren. Durch diese Änderungen erfolgen Übertragungen von Immobilien ab dem Jahr 2023 voraussichtlich mit höheren (steuerlichen) Werten.
Beim Ertragswertverfahren wird diese Erhöhung durch die im BewG höheren und dauerhaft angepassten Liegenschaftszinssätze zu begründen zu sein. Gutachteraussschüsse ermitteln lediglich in Großstädten Liegenschaftszinssätze, wodurch auch künftig die im BewG festgelegten Liegenschaftszinssätze zur Anwendung kommen werden. Diese sollen wiederum nun an das Marktniveau angepasst werden.
Durch die voraussichtliche Erhöhung der Wertzahlen (Anpassung des Sachwerts an den gemeinen Wert) wird es auch beim Sachwertverfahren zu höheren Immobilienwerten kommen.
Weitere Änderungen soll es auch für Bewertungen für Fälle des Erbbraurechts geben.
Die Möglichkeit einen niedrigeren Wert nach § 198 BewG nachzuweisen soll bestehen bleiben. Dadurch verbleibt weiterhin die Möglichkeit durch ein entsprechendes Gutachten eines Sachverständigen oder eines innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag erzielten Kaufpreises, einen niedrigeren Wert nachzuweisen.
Die Steuerkanzlei Alexia Huber & Partner Steuerberatungsgesellschaften mbB ermittelt für die Fälle der Erbschaft- und Schenkungsteuer bereits im Vorfeld die voraussichtlichen steuerlichen Werte für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer und stellt dem Mandanten daher bereits im Vorfeld eine erste Einschätzung über den voraussichtlichen Grundstückwert und die dadurch resultierende Steuer zur Verfügung.