Werden Immobilien im Wege der Schenkung oder im Rahmen einer Erbschaft übertragen, unterliegen diese Vorgänge der Schenkungs- bzw.- Erbschaftsbesteuerung. Um den steuerlichen „Wert“ der Grundstücksübertragungen zu erhalten, müssen diese Grundstücke bewertet werden.
Das Bewertungsgesetz sieht hierbei mit dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren grundsätzlich drei verschiedene Möglichkeiten vor.
Vom Gesetz her ist das Sachwertverfahren für die Bewertung von Wohnungseigentum, Teileigentum sowie von Ein- und Zweifamilienhäusern vorgesehen, soweit kein Vergleichswert vorhanden ist.
Obwohl nur als Auffangtatbestand konzipiert, ist es in der Praxis das für diese Immobilien mit Abstand am Häufigsten angewandte Verfahren. Lediglich in Großstädten wie München (Stadtgebiet) erfolgt die Bewertung von Wohnungseigentum (Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern) fast ausschließlich nach dem Vergleichswertverfahren.
Vergleichswerte, zumal zeitnah ermittelte, lassen sich für die in Betracht kommenden Immobilien in der Praxis meistens nicht ermitteln. Es gibt regelmäßig bereits keine vergleichbaren Objekte.
Was passiert dann beim Sachwertverfahren?
Grundstück und das Gebäude werden hierbei getrennt bewertet. Die Werte werden dann zusammengeführt.
Bewertung Grund und Boden
In diesem Beitrag soll nur auf die Bewertung von Grund und Boden eingegangen werden.
Diese richtet sich zunächst nach seiner Fläche, multipliziert mit dem anzuwendenden Bodenrichtwert.
Sich ändernde Bodenrichtwerte
Hierbei ist zu beachten, dass der Bodenrichtwert regelmäßig, meistens alle 2 Jahre, neu ermittelt wird.
Bei steigenden Immobilienpreisen macht es deshalb durchaus Sinn, angedachte Immobilienübertragungen vor einer anstehenden Änderung des Bodenrichtwertes vorzunehmen, um noch in den Genuss des bisherigen, günstigeren Bodenrichtwertes zu kommen.
Aufpassen muss man, insbesondere bei allgemein steigenden Preisen, bei Immobilienübertragungen nach Auslaufen des bisherigen Bodenrichtwertes. Auch wenn geänderte Bodenrichtwerte häufig erst mehrere Monate verspätet bekannt gegeben werden, gelten Sie bereits für Übertragungen nach dem Änderungsstichtag des Bodenrichtwertes. Den schenkungssteuerlichen Wert kann man bei diesen Übertragungen dann im Vorfeld aber nicht genau berechnen, was zu teuren Überraschungen führen kann. Hier macht es eventuell Sinn, auf die Veröffentlichung der neuen Richtwerte zu warten.
Anpassung Bodenrichtwert an bestehende GFZ
Schließlich ist der Bodenrichtwert nicht stur auf die vorhandene Quadratmeterfläche des Grundstücks anzusetzen.
Häufig wird übersehen, dass der festgesetzte, geltende Bodenrichtwert für eine Gegend von einer bestimmten Nutzungsdichte des Grundstücks ausgeht. Diese wird als Geschossflächenzahl (GFZ) bezeichnet. Bewertet und als Schenkung oder Erbschaft besteuert wird aber das konkrete Grundstück mit seiner tatsächlich baurechtlich zulässigen GFZ.
Geht der Bodenrichtwert von einem bestimmten Quadratmeterpreis bei einer GFZ von beispielsweise 0,5 aus, so erhöht sich der anzusetzende schenkungssteuerliche Wert von Grund und Boden um über 40%, wenn der Bebauungsplan tatsächlich eine doppelt so hohe GFZ von 1,0 zulässt. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen hierfür im jeweiligen Immobilienmarktbericht entsprechende Umrechnungskoeffizienten.
Auswirkungen sich ändernder Wertansätze von Grund und Boden
Wird die Anpassung des Bodenrichtwertes übersehen und nicht in eigene Überlegungen etwa zur Höhe anfallender Schenkungsteuer eingebunden, gibt es dann häufig gleich zwei unliebsame Überraschungen.
Zum einen erhöht sich der Wert der Übertragung und damit der Betrag, der der Schenkungs- oder Erbschaftsteuer unterliegt.
Darüber hinaus kann sich hierbei auch noch der für eine Besteuerung der gesamten Zuwendung anzuwendende Steuersatz erhöhen. Das Erbschaftsteuergesetz besteuert grundsätzlich die gesamte Zuwendung mit einem einheitlichen Steuersatz, dessen Höhe vom Gesamtwert der Übertragung abhängt.
Das vorstehend geschriebene gilt natürlich mit umgekehrten Vorzeichen, wenn der tatsächlich zulässige Nutzungsumfang niedriger ist als die dem Bodenrichtwert zugrunde liegende GFZ.
Es empfiehlt sich in diesen Fällen fachmännischen Rat einzuholen, um mit zutreffenden Werten zu arbeiten und Besteuerungsfolgen, wie auch den Umfang der Ausschöpfung bestehender Schenkungssteuerfreibeträge planen zu können.
Als Steuerkanzlei mit Standorten in München und Deggendorf unterstützt die Steuerkanzlei Alexia Huber & Partner Steuerberatungsgesellschaft ihre Mandanten bei allen Fragen rund um die Schenkungs- und Erbschaftsteuer.
Unsere Steuerberater verfolgen hierbei einen ganzheitlichen Ansatz. Ausgehend von den Wünschen und Vorstellungen unserer Mandanten, suchen und finden wir Lösungen, die nicht alleine die Schenkungs- und Erbschaftssteuer im Blick haben, sondern auch andere Besteuerungsfolgen, etwa bei Einkommensteuer oder Grunderwerbsteuer, und auch gesellschaftsrechtliche, sowie betriebswirtschaftliche Fragestellungen beachten und in ein einheitliches Konzept integrieren.