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Alexia Huber & Partner Steuerberatungsgesellschaft mbB
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Blog

Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer bei der Übertragung von Grundstücken – Es kommt auf die Bewertung der Immobilie an

Die Nachfrage nach Immobilien – vor allem in den Großstädten – lässt die Grundstückspreise schon seit Jahren steigen. Bei der Übertragung von Grundstücken, sei es durch Erbschaft oder Schenkung, wird der Wert dieser Immobilien plötzlich zu einem wichtigen Faktor. Für Grundvermögen wird für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ein steuerlicher Wert gesondert ermittelt und vom zuständigen Lagefinanzamt festgestellt.
Aber wie wird der steuerliche Wert von unbebauten und bebauten Grundstücken eigentlich ermittelt?
Mit Standorten in München und Deggendorf unterstützt unsere Steuerberatungsgesellschaft unsere Mandanten u.a. bei der Erstellung von Erbschaft- und Schenkungssteuererklärungen, sowie bei der Erklärung zur gesonderten Feststellung von Grundvermögen, Betriebsvermögen, Anteile an Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften.
Unsere Münchner und Deggendorfer Steuerberater beraten, gestalten und optimieren anstehende Grundstücksübertragungen, um unnötige Belastungen mit Schenkungssteuer in der Generationennachfolge zu vermeiden.

Grundvermögen

Zum Grundvermögen gehören:

  1. Der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör
  2. Das Erbbaurecht
  3. Das Wohnungseigentum, Teileigentum, Wohnungserbbaurecht und Teilerbbaurecht nach dem Wohnungseigentumsgesetz

Nicht einbezogen werden:

  1. Land- und forstwirtschaftliches Vermögen oder Betriebsgrundstücke
  2. Bodenschätze
  3. Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören (Betriebsvorrichtungen), auch wenn sie wesentliche Bestandteile sind.

Bewertung unbebauter Grundstücke

Unbebaute Grundstücke werden regelmäßig mit dem Bodenrichtwert bewertet. Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch ermittelt und den Finanzämtern mitgeteilt. Die Bodenrichtwerte werden turnusmäßig alle 2 Jahre festgestellt. Für die Bewertung unbebauter Grundstücke ist grundsätzlich der zuletzt festgestellte Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche zu multiplizieren; ggf. sind noch Wertkorrekturen (z.B. Umrechnung Bodenrichtwert auf tatsächliche Geschossflächenzahl, Abschlag für Frei- und Verkehrsflächen, etc.) vorzunehmen.
Wurde für ein Grundstück kein Bodenrichtwert vom örtlichen Gutachterausschuss festgestellt ist der Bodenwert pro m² aus den Bodenrichtwerten vergleichbarer Flächen abzuleiten.

Bewertung bebauter Grundstücke

Grob gesagt gelten Grundstücke als bebaut, wenn sich darauf ein benutzbares Gebäude befindet.
Bei den bebauten Grundstücken sind folgende Grundstücksarten zu unterscheiden:

  1. Ein- und Zweifamilienhäuser
  2. Mietwohngrundstücke
  3. Wohnung- und Teileigentum
  4. Geschäftsgrundstücke
  5. Gemischt genutzte Grundstücke
  6. Sonstige bebaute Grundstücke

Zur Ermittlung des steuerlichen Wertes bebauter Grundstücke wurden vom Gesetzgeber 3 Verfahren eingeführt. Anzuwenden sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren ist grundsätzlich anzuwenden bei:

  1. Wohnungseigentum
  2. Teileigentum
  3. Ein- und Zweifamilienhäuser

Im Ertragswertverfahren sind zu bewerten:

  1. Mietwohngrundstücke
  2. Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt

Das Sachwertverfahren wird angewendet bei:

  1. Wohnungseigentum, Teileigentum und Ein- und Zweifamilienhäusern, wenn kein Vergleichswert vorliegt
  2. Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke mit Ausnahme von Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt
  3. Sonstige bebaute Grundstücke

Unsere Steuerberater in München und Deggendorf ermitteln möglicherweise bestehende Wahlrechte hinsichtlich des anzusetzenden Bewertungsverfahrens und wählen das für Sie günstigste Bewertungsverfahren anhand von Planrechnungen aus.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wurde im Rahmen der Erbschaftsteuerreform für Bewertungsstichtage ab dem Jahr 2009 eingeführt. Bei diesem Verfahren werden Kaufpreise von Grundstücken herangezogen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem jeweiligen Grundstück hinreichend übereinstimmen. Die Vergleichspreise werden vom örtlichen Gutachterausschuss mitgeteilt. Alternativ können von den Gutachterausschüssen auch Vergleichsfaktoren herangezogen werden.
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist die Anwendung des Vergleichswertverfahren im Allgemeinen schwierig, da sich diese durch ihre individuelle architektonische Gestaltung meist sehr unterscheiden und somit keine Vergleichspreise herangezogen werden können.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren war für Bewertungsstichtage vor 2009 bereits anzuwenden. Es wurde jedoch im Rahmen der Erbschaftsteuerreform für Stichtage ab dem Jahr 2009 grundlegend geändert. Das Ertragswertverfahren – wie der Name schon sagt – ist für Grundstücke anzuwenden, bei welchen der Ertrag im Vordergrund steht und bei welchen zu erwarten ist, dass eine übliche Miete am Grundstückmarkt ermittelt werden kann.
Der Grundbesitzwert ermittelt sich bei diesem Verfahren aus der Summe von Bodenwert und Gebäudewert. Der Bodenwert wird analog den unbebauten Grundstücken ermittelt. Der Gebäudewert ermittelt sich nach dem Reinertrag im Sinne des Bewertungsgesetzes abzüglich Bodenwertverzinsung, multipliziert mit einem Vervielfältiger, welcher vom Liegenschaftszinssatz abhängig ist. Durch dieses Verfahren kann der Gebäudewert aufgrund der in den letzten Jahren meist erheblich gestiegenen Grundstückspreise auch negativ werden, da höhere Bodenrichtwerte maßgebenden Einfluss auf die Bodenwertverzinsung haben. Jedoch bildet der reine Bodenwert immer den Mindestwert.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wurde durch das Erbschaftsteuerreformgesetz vom 24.12.2008 für die Bewertung bebauter Grundstücke eingeführt. Dieses Verfahren sollte für Grundstücke Anwendung finden bei welchen der Ertrag nicht im Vordergrund steht, sondern dessen Herstellungskosten.

Auch beim Sachwertverfahren ist der Gebäudesachwert getrennt vom Bodenwert zu ermitteln. Der Gebäudesachwert ergibt sich durch Multiplikation der Gebäuderegelherstellungskosten mit der Bruttogrundfläche. Dieser Wert wird anschließend durch die Alterswertminderung reduziert. Der Bodenwert und der Gebäudesachwert ergeben zusammen den vorläufigen Sachwert. Zum Schluss wird dieser Wert anhand einer Wertzahl an den gemeinen Wert angeglichen.

Was passiert, wenn der tatsächliche Verkehrswert nachweislich niedriger ist?

Kann der zum Bewertungsstichtag tatsächliche Wert nachgewiesen werden, so ist dieser als steuerlicher Wert zu berücksichtigen, sofern dieser niedriger ist. Als Nachweis ist regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erforderlich. Auszüge aus der Kaufpreissammlung werden im Allgemeinen nicht anerkannt.
Als Nachweis kann auch ein Kaufpreis, welcher ein Jahr vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist, dienen.

Unsere Steuerkanzlei mit Niederlassungen in München und Deggendorf führt im Vorfeld von Übertragungen Modellrechnungen durch, um schon frühzeitig den voraussichtlichen Grundstückswert und die daraus resultierende Belastung mit Erbschaft- und Schenkungsteuer zu ermitteln.
In diese Betrachtungen werden durch unsere Steuerberater in München und Deggendorf auch ertragsteuerliche Folgen einer Grundstücksübertragung – etwa bei vermieteten oder betrieblich genutzten Immobilien – einbezogen, um ein umfassendes Bild der steuerlichen Folgen einer Übertragung zu erhalten.
Durch diese ganzheitliche Herangehensweise werden steuerliche Folgen anstehender Grundstücksübertragungen planbar und berechenbar. Unliebsame Überraschungen werden vermieden.